Jafer : Bienvenue au balado Discutons marches. Je suis Jafer Naqvi, votre animateur pour la deuxième édition du balado Discutons marches. Ce qu'on essaie vraiment de faire, c'est d'aborder des sujets d'investissement qui comptent pour les investisseurs avec un peu plus de détails que dans une conversation traditionnelle, et c'est vraiment enthousiaste d'avoir avec moi pour le deuxième épisode Andrew Croll, qui dirige notre équipe immobilière ici chez TD.
Andrew, bienvenue au balado.
Andrew : Ravi d'être ici, Jafer.
Jafer : Et je suis vraiment content de t'avoir ici. Andrew : On travaille ensemble. Je pense qu'on parle d'avant presque 15 ans. J'adore toujours les conversations que nous avons parce qu'avec votre parcours unique, vous apportez vraiment une perspective différente sur la gestion des marchés privés par rapport aux autres. J'espérais que vous pourriez donner aux auditeurs un aperçu de votre parcours, car vous êtes vraiment passé d'une orientation client, d'une orientation solutions, et cela permet vraiment une conversation très centrée sur le client.
Jafer : Ils nous guident donc à travers le parcours et la façon dont votre parcours vous a mené à diriger l'immobilier à l'échelle mondiale.
Andrew : Oui, merci. Jafer : Donc ça a été un parcours très intéressant et unique. J'ai commencé chez Greystone comme vous en 2013, j'ai rejoint le poste de gestionnaire de portefeuille client, et j'ai vraiment été embauché comme expert en contact avec la clientèle pour notre secteur immobilier et hypothécaire commercial. Au fil du temps, cette entreprise s'est étendue à l'infrastructure avec l'acquisition de Greystone par Gestion de Placements TDen 2018.
Nous nous sommes étendus au crédit privé, et au fil de ce parcours, j'ai commencé à assumer des rôles plus élevés, tant du point de vue du produit client que de l'investissement, y compris en rejoignant le comité d'investissement alternatif ou des marchés privés il y a environ cinq ans. Et vraiment, c'était naturel de venir diriger l'équipe mondiale de l'immobilier. Cela fait deux ans et demi et je pense apporter, comme vous l'avez dit, une perspective intéressante en ce que je comprends la gestion de portefeuille, la construction, la gestion des risques.
Andrew: Je comprends ce que signifie l'immobilier pour nos investisseurs, dont plusieurs sont institutionnels et de nature et, plus largement, comment l'immobilier s'intègre dans un portefeuille global du point de vue de l'allocation d'actifs.
Jafer : Commençons vraiment par là, car je pense que c'est un point important pour les investisseurs aujourd'hui. Il y a évidemment beaucoup de nouvelles autour de l'immobilier, comme toujours. C'est un atout très stressant au cours des dernières années, surtout depuis la COVID. Mais prenons du recul. Pourquoi l'immobilier existe-t-il depuis des décennies dans des portefeuilles institutionnels?
Selon vous, quel rôle joue-t-il dans le contexte du portefeuille global?
Andrew : Je veux dire, en fin de compte, l'immobilier, c'est un terrain, un bâtiment, un locataire, et vous louez votre propriété, vous gagnez un revenu et ce revenu augmente avec l'inflation au fil du temps. Et donc, fondamentalement, c'est comme une obligation dans le sens où vous avez un rendement très stable, mais vous avez aussi une croissance comme sur le côté des actions.
Et c'est pourquoi, vous savez, l'immobilier se situe généralement entre une action et une obligation du point de vue de l'allocation d'actifs. Et cette capacité à répercuter l'inflation et à atteindre une croissance au-delà du simple rendement sur place rend vraiment l'immobilier unique en tant que classe d'actifs. Du point de vue de l'allocation d'actifs.
Jafer : Je pense qu'une grande partie de la joie que j'ai eue dans nos conversations au fil des ans, c'est dans ce rôle, où tu as le revenu et la stabilité. Cela ne veut pas dire que vous aurez des rendements positifs en capital chaque année. Ces revenus fluctuent, mais ce revenu contribue vraiment globalement. Tu obtiens cet ajustement d'inflation, tu as une certaine prime pour être sur un marché privé.
Et on l'a vu en 2022. Alors, peut-être parler de 2022 et de la façon dont l'immobilier a pu maintenir mécaniquement sa valeur quand les actions et les obligations étaient sous pression.
Andrew : Oui, je pense qu'au début de la pandémie, on a vu une période où les actions et les obligations se sont vendues en même temps. Donc, vous savez, l'immobilier, quand vous regardez les fondamentaux sous-jacents, les baux en place, nous sommes garantis par un bon crédit. Il n'y a donc pas eu de roulement de crédit du côté des revenus du registre.
En même temps, on a vu l'inflation commencer à s'intensifier et, en fait, pas tout en temps réel, mais on a vu les baux commencer à s'ajuster de façon assez importante vers l'inflation. Et je pense qu'une des choses intéressantes des dernières années du côté immobilier, c'est que les revenus immobiliers ont en fait augmenté à un rythme supérieur à l'inflation.
Donc, vous savez, nous avons traversé une période où, vous savez, des taux d'intérêt élevés ont entraîné une réévaluation du point de vue de la valorisation, mais en même temps, l'argument sur le revenu et l'inflation s'est en fait maintenu. Et en 2022 en particulier, quand un portefeuille en avait le plus besoin, vous savez, le portefeuille immobilier canadien a grimpé près de 10% en 2022 quand il y a eu cette chute en actions et obligations.
Et c'est vraiment une partie de la valeur du point de vue de l'allocation d'actifs que l'on peut voir dans l'immobilier aux côtés d'autres classes d'actifs.
Jafer : Et je pense que cela nous amène à aujourd'hui, et je pense que nous avons peut-être eu tous les deux des conversations un peu uniques sur l'apparence de l'immobilier comme position de départ aujourd'hui, par rapport au consensus du marché. Une des choses sur lesquelles vous et moi avons beaucoup travaillé au fil des ans, c'est : comment pensez-vous l'immobilier d'un point de vue tourné vers l'avenir?
Et nous sommes souvent revenus à ce rendement initial. Et c'est un point vraiment intéressant pour moi où vous avez partagé des données montrant, surtout dans le secteur privé, que le taux de capitalisation de départ que nous avons au Canada, en particulier dans l'immobilier, est le plus élevé que nous ayons atteint en 15 ou 20 ans. Qu'est-ce que ça veut dire pour l'avenir?
Andrew : Oui, c'est intéressant. Donc, si je remonte à l'époque où j'ai rejoint l'équipe et qu'on regardait le rôle de l'immobilier, je disais toujours que 80% des rendements venaient du revenu, et c'était vrai. Si tu regardes en arrière, un peu dans l'histoire. Mais ensuite, nous étions dans une période où on a vu une baisse significative des taux d'intérêt au cours des 15 années suivant la crise financière financière, ce qui a créé un énorme vent favorable pour les rendements du capital immobilier.
Et même si, vous savez, je dirais 80%, c'était plutôt comme 50%, voire moins, qui venait réellement du profil de revenus, parce qu'on voyait les taux d'intérêt continuer à baisser pendant cette période. Nous avons donc certainement assisté à un réajustement des taux d'intérêt au cours des cinq dernières années, ce qui a créé un environnement où les taux de capitalisation dans l'immobilier ont augmenté.
Je dirais qu'au Canada, l'expansion a été un peu plus lente. Vous avez donc observé, sur une période d'environ quatre ans, une expansion plus graduelle des rendements immobiliers. Mais si on compare un peu où nous étions avant la pandémie à ce que nous sommes aujourd'hui, nous sommes vraiment revenus dans cet environnement où la majorité des rendements provient des revenus.
Vous n'avez pas besoin de vous fier à ce scénario de baisse des taux d'intérêt pour obtenir un profil de rendement à un chiffre élevé sur un investissement immobilier de base. Je trouve ça vraiment excitant parce que ça permet d'atteindre un seuil de rendement sans prendre de risques supplémentaires, que ce soit l'effet de levier ou, vous savez, des stratégies à rendement plus élevé pour essayer d'atteindre ce seuil. Nous sommes vraiment de retour dans un environnement où le rendement et les taux de capitalisation actuels de l'immobilier vont influencer la performance sous-jacente, que vous ayez ou non cet environnement où les taux d'intérêt baissent ou non.
Je trouve ça vraiment excitant. Je pense que le deuxième point est que, vous savez, si nous avons un environnement inflationniste faible à modéré qui persiste, vous verrez ce reflux continu de l'inflation dans les loyers à un moment où la valeur du capital ne diminue pas. Donc, les cinq dernières années, nous avons vu le revenu augmenter, mais vous n'avez pas constaté cela dans votre portefeuille sur une base de rendement total parce que vous aviez des valeurs de capital négatives alors que le marché se réinitialisait vers un environnement de taux d'intérêt plus élevé.
Et aujourd'hui, vous n'avez plus ce bruit et vous avez un rendement de revenu beaucoup plus élevé dès le départ. Et c'est très enthousiasmant pour les rendements dans l'immobilier à l'avenir.
Jafer : Et je pense que c'est ça qui est enterré, non? Nous voyons ces rendements négatifs. Mais quand on regarde sous le capot, ce que j'entends de vous, c'est que les revenus ont été résilients et en forte croissance. Et d'une certaine façon, on peut voir cela comme l'achat de sources de revenus de haute qualité et résilientes à un prix plus bas par rapport à l'histoire, mais restons équilibrés ici, car nous voulons toujours l'être avec les investisseurs.
Pour être clair, y a-t-il une différence? En ce moment, on parle du Canada entre l'immobilier commercial, qui est souvent là où se trouvent les institutions, et ce qu'on observe sur le marché résidentiel et les condos. C'est vraiment l'un des principaux, je pense, vents contraires. Peut-être que l'espace résidentiel multi-unités est lié à cet immobilier commercial. Il y a toujours des histoires autour du commerce de détail et de l'industrie.
Expliquez-nous les défis que nous observons dans l'immobilier, mais aussi pourquoi pensez-vous qu'au niveau du portefeuille total, le revenu restera résilient?
Andrew : Oui, je pense qu'il y a quelques choses. Donc, si vous revenez sur les 15 dernières années et que vous pensez aux différents cycles qu'on a vus dans l'immobilier, il y a 15 ans, personne ne voulait de l'industrie d'ancienne génération, puis c'était des centres commerciaux super régionaux. Pendant la pandémie, le vol vers la qualité était évident.
Mais du côté du bureau, c'était vraiment difficile parce que les gens n'étaient pas physiquement présents. Et cela a vraiment remis en question le besoin pour les entreprises de louer des bureaux. Avançons jusqu'à aujourd'hui, et on constate, je dirais, un ralentissement de la demande résidentielle multilogement. Je pense qu'il est important de regarder quels sont les moteurs de cela.
Et en particulier, si vous regardez les bureaux, clairement le moteur était la pandémie et les changements de comportement des gens, et s'ils sont physiquement au bureau, cela a bouclé la boucle dans un marché comme Toronto, mais même à Manhattan, vous êtes vraiment aux niveaux d'occupation des bureaux avant la pandémie et vous voyez des dynamiques de location très fortes.
Avançons jusqu'au secteur résidentiel multi-logements et il y a eu un changement de politique d'immigration au niveau fédéral qui a entraîné une baisse de la population, et c'est la première baisse de population que nous voyons depuis des décennies en tant que pays. Nous avons roulé à un rythme assez stable avec une croissance démographique d'environ un et demi à 2%.
Pendant la COVID, on était à 3, 3,5, 4%, et c'est devenu un peu intenable. Par exemple, il y a eu une période de quatre ans où la population canadienne a augmenté d'environ 10% sur une base cumulée et, bien qu'il y ait une pénurie de logements sur le marché, en même temps il y a eu une énorme augmentation de la population qui a créé une croissance extrême des loyers et a maintenu un faible taux de vacance dans le secteur résidentiel multi-logements très bas.
Cela a stimulé beaucoup d'activités de construction, tant du côté des condos que des appartements, alors que certaines de ces unités sont en cours de construction. Vous avez eu ce changement au niveau du gouvernement fédéral et cela a réduit la population. Il y a donc un choc du côté de la demande qui a atténué une partie de la croissance des logements résidentiels multilogements avec la réduction de la population.
Nous voyons que c'est un impact très temporaire ou à court terme, similaire à l'impact de la pandémie sur un bureau, dans le sens où la politique d'immigration à long terme n'a pas vraiment changé pour le gouvernement fédéral, ce qui mènera à une reprise de la demande sous-jacente. Donc, ce qui est vraiment intéressant en ce moment, en ce qui concerne notre situation du point de vue du cycle, c'est que vous sortez d'un environnement où, encore une fois, les rendements sont élevés, les valorisations se sont réinitialisées.
Et si on regarde du côté de l'offre, il y a vraiment une réduction significative de l'activité de construction dans les unités multi-unités résidentielles industrielles, où 50% par rapport aux pics d'activité de construction, il n'y a pas eu de nouveau commerce de détail construit spécialement ou indépendant au Canada au cours des 15 dernières années en fonction à cause de la forte inoccupation causée par la pandémie. L'activité de construction neuve est aussi vraiment au point mort.
Andrew : Donc, du côté de l'offre, à l'exception de l'industriel, il faut généralement quatre, cinq, six ans avant d'avoir une nouvelle réponse d'offre. Et donc, encore une fois, on est à un moment vraiment intéressant du cycle où il y a une histoire de rendement ou de revenus. Vous avez une protection contre l'inflation et une pénurie d'offre dans tous les secteurs du marché, y compris les habitations multilogements, malgré les vents contraires à court terme que nous avons observés en termes de population.
Cela crée donc un environnement vraiment productif du point de vue de la performance.
Jafer : Vous savez, ce qui est chouette chaque fois que je vous entends parler de ça, c'est un mentor commun à vous, et je nous rappelle toujours que nous considérons l'immobilier comme une seule classe d'actifs, mais c'est vraiment une exposition diversifiée à l'économie. Et si on traverse le temps, c'est un secteur du marché immobilier qui a des vents contraires et favorables.
Mais il s'agit vraiment de regarder ce portefeuille total de PDG et la résilience des revenus. Donc, je pense que c'est un très bon aperçu de la situation où nous en sommes avec le Canada. Mais l'autre chose unique avec votre perchoir, c'est que vous avez une perspective globale avec des stratégies immobilières mondiales. Et la seule chose que je veux développer, cependant, dont vous m'avez parlé il y a quelques semaines, c'est à quel point le monde pourrait être un peu le canari positif dans la mine de charbon en termes de montrer ce qui se passe dans l'immobilier qui commence à mener.
Et cela peut être un indicateur de la direction que le Canada prendra, mais parlez aux auditeurs à travers les dynamiques immobilières mondiales et où cela se situe dans le cycle.
Andrew : Oui, donc je pense que c'est vrai que chaque type de propriété traverse son propre cycle et que chaque géographie semble aussi avoir son propre cycle. Donc, si je commence par l'Asie-Pacifique, des marchés comme l'Australie, Singapour, la Corée, le Japon, ce qui est intéressant, vous savez, n'ont pas autant d'impact sur l'environnement pandémique. Vous savez, le télétravail n'était pas vraiment important dans cette région du monde.
On a vraiment vu une période plus forte et plus stable pendant la pandémie. Donc, vous n'avez pas vu le déclin, mais vous ne voyez pas non plus le retour rapide du point de vue de la performance. Et donc, de façon intéressante, au cours des cinq dernières années, c'est l'une des parties les plus performantes et les plus stables de notre portefeuille international qui a vraiment été un pilier pour la diversification.
Pendant ce temps, si vous regardez un marché comme l'Europe, vous constatez une baisse des prix qui a probablement précédé le marché canadien d'un bon an et demi à deux ans. Donc, du point de vue de l'allocation, je trouve cela très intéressant. La capacité d'allouer à différents endroits du monde à différents moments du cycle, car nous avons constaté un déclin plus précoce du côté européen, principalement dû à une évaluation ou une dévaluation plus rapide des actifs en réponse, vous savez, au marché plus large.
Andrew : Et cela a mené, vous savez, à un retour de capital dans le système et à une reprise des prix. Et cela s'est vraiment poursuivi aux États-Unis aussi, où, vous savez, nous avons vu, peut-être, un an ou deux avant le marché canadien, des opportunités de tarification plus intéressantes en termes de mise en œuvre du capital.
Et je pense qu'un des thèmes communs que nous avons observés au Canada et à l'international, c'est qu'en ce moment, il y a une forte capacité à faire des investissements avec des rendements de trésorerie très élevés. Et donc, encore une fois, vous n'avez pas besoin de prendre le risque de développement ou d'opportunisme aujourd'hui pour obtenir un profil de rendement à un chiffre élevé et à deux chiffres bas. Donc, je pense que l'avantage du côté international, c'est que nous sommes un peu agnostiques envers le marché lui-même.
Nous voulons une large diversification, mais nous pouvons être très tactiques pour trouver des opportunités ascendantes. Je dirais qu'en comparé au Canada, il y a un environnement où il y a des poches d'opportunités plus en difficulté, alors qu'au Canada, on a vu un réajustement des valus, mais on ne voit pas beaucoup de vendeurs immobiliers en difficulté. Et une partie de la raison, c'est que tu as bu beaucoup.
Jafer : De...
Andrew : Les institutions nationales, y compris des groupes comme GPTD, mais aussi beaucoup de fonds de pension qui ont des horizons d'investissement à long terme et qui n'ont pas été forcés à vendre des biens immobiliers. Dans cet environnement, il y a, je dirais, plus d'occasions à l'étranger d'avoir plus d'opportunités, vous savez, tactiques, opportunistes ou en difficulté pour être un fournisseur de capitaux. Et nous avons pu en profiter, en particulier en Europe au fil de notre reprise.
Andrew : Et nous avons été plus actifs récemment aux États-Unis aussi.
Jafer : Et donc, peut-être qu'à la fin de la conversation, beaucoup de discussions sur comment déterminer où nous en sommes dans le cycle et où nous allons, en cherchant des indicateurs avancés, reviendront. C'est intéressant pour moi. Je voulais donc avoir votre point de vue sur les tarifs. Ils ont vraiment eu de bons rendements ces derniers trimestres. Traditionnellement, est-il bon de considérer cela comme un indicateur avancé de la direction que nous pourrions prendre dans l'immobilier commercial privé?
Ou comment voyez-vous les vrais FPI versus les marchés privés et le fait qu'ils ne performent pas toujours de la même façon?
Andrew : Oui, je veux dire, je pense que les avantages des FPI sont qu'ils ont, vous savez, une liquidité quotidienne comparé à un investissement sur le marché privé. Le défi, c'est que cette liquidité n'est pas toujours là au prix que vous voulez quand vous la voulez. Et donc, vous savez, lors des périodes de grande dislocation, il fallait vendre des FPI à un niveau qui représentait une décote significative par rapport à la valeur nette sous-jacente ou au flux de revenus sous-jacent des FPI.
Quand je pense aux FPI, un indicateur positif serait l'activité de fusions et acquisitions que nous commençons à observer, où il y a plus d'intérêt de la part du capital privé à contracter des FPI à une valorisation premium, ce qui indique un certain soutien pour le secteur sous-jacent global. Et je pense que cela offre aussi un bon soutien pour les évaluations privées. Si vous avez ce capital privé capable de rationaliser les prix du côté public des choses.
Mais il ne fait aucun doute qu'il peut y avoir des périodes où il y a des dislocations entre les FPI et le capital privé. Et je pense que tout se résume à la liquidité à un prix en termes de capacité à négocier des FPI. L'autre chose intéressante avec les FPI, c'est que si on regarde les États-Unis, la plupart du secteur des FPI aux États-Unis n'est pas composé de bureaux, de commerce de détail, industriel ou multifamilial.
Ce sont d'autres secteurs alternatifs de l'immobilier. C'est donc un domaine à surveiller ainsi que cela, à mesure que de nouveaux secteurs ou sous-secteurs émergent sur le marché immobilier. Vous savez, la capacité de tirer parti des FPI cotés pour obtenir ce type d'exposition est une option intéressante parce qu'elle ne se trouve pas toujours dans un portefeuille privé.
Jafer : Eh bien, Andrew, peut-être pour conclure puisqu'on approche de l'heure, je pensais qu'on pourrait faire un tour rapide ici pour essayer de résumer les choses à nos auditeurs. Je vais donc présenter un sujet en trois mots maximum pour nous aider à résumer les choses. D'accord, donc d'abord : le rôle stratégique de l'immobilier dans un portefeuille.
Andrew : Diversification, inflation, gestion des risques. D'accord. Je suppose que ça fait quatre mots.
Jafer : Oui. D'accord. Je vais te laisser passer cette seconde : pourquoi maintenant? Pour envisager des postes dans la construction immobilière.
Andrew : Tu entres... Le rendement est attrayant. La période unique d'approvisionnement est pendant laquelle les robinets d'alimentation sont fermés. Et encore une fois, je pense à la diversification.
Jafer : D'accord. Et puis la dernière, tu as deux jeunes filles. Les meilleures choses à faire dans la région du Grand Toronto l'été, quand vos enfants sont à la maison.
Andrew : En fait, je viens de les emmener à un match des Blue Jays où on s'est bien amusés, même s'ils ont perdu et ont accordé quelques gros points en huitième et neuvième manche, mais c'était vraiment amusant.
Jafer : Je pense que les Blue Jays sont un, deux et trois dans mon cœur aussi. Andrew, merci beaucoup pour votre temps aujourd'hui. Nous espérons que les auditeurs ont apprécié notre balado Discutons marches sur le thème de l'immobilier canadien et mondial, et espérons vous revoir au prochain balado.
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