CHRISTIAN CHARLOT : Bienvenue à tous dans cet épisode de Hard Hats and Quick Chats, où nous analysons les sujets d’investissement dans le monde du marché privé. Aujourd’hui, nous avons un sujet intéressant. Nous allons parler du secteur de la distribution, qui évolue plus vite que jamais. Je ne dis pas que ça va vers la Renaissance, mais c’est clairement une renaissance. Et pour démêler cela, nous allons examiner les deux faces de la médaille. Nos actions et prêteurs examinent les opportunités, les risques et ce paysage en évolution. Et pour cela, nous avons amené avec nous deux grands esprits. Tout d’abord, Myles Routly, vice-président et directeur de l’équipe d’investissement hypothécaire. Et Mark Cooksley, directeur général de l’équipe mondiale de développement immobilier. Commençons donc à parler des centres de vente ancrés dans les épiceries. Il y a beaucoup d’intérêt de la part des investisseurs pour ce type d’actif. J’aimerais avoir votre impression, surtout avec les craintes de récession qui s’accumulent. Comment voyez-vous ce secteur? J’aimerais commencer par toi, Myles.
MYLES ROUTLY : Merci. Christian. Le commerce de détail ancré dans l’alimentation est une stratégie d’investissement centrale pour notre structure depuis très longtemps. La raison est que tout investissement que nous envisageons commence par le revenu sous-jacent qui va soutenir notre investissement. Dans ce cas, vous avez une vente au détail basée sur les besoins. Vous avez des produits qui sont des incontournables chez tout le monde, et un produit qui est régulièrement acheté en format physique plutôt qu’en ligne. Donc, quand ces revenus s’accumulent vers nos locataires, nos propriétaires, nos propriétaires, dans notre fonds, cela nous rassure vraiment de savoir que nous avons cette colonne vertébrale qui va nous diversifier et s’avérer défendables dans un marché potentiel de récession. Ainsi, nous continuons à investir des capitaux dans ce secteur. Un bon exemple est notre investissement chez Loblaws, que nous avons réalisé récemment. Voici un portefeuille de magasins Loblaws, incluant un espace industriel Loblaws qui dispose d’un stockage frigorifique. Nous capturons donc toute la chaîne d’approvisionnement qui passe vers cet utilisateur final, nous sommes les consommateurs et faisons les courses. De plus, ce type de commerce de détail ancré et basé sur l’épicerie, ces locataires attirent les gens vers les sites, ce qui leur permet d’être plus solides. Ainsi, les locataires non basés sur les épiceries de ces sites peuvent aussi capter le trafic de personnes.
CHRISTIAN CHARLOT : Génial. Et du point de vue des actions, Mark.
MARK COOKSLEY : Oui, je dirais que c’est un objectif très similaire à celui de Myles côté prêt. Côté équité, c’est clairement comme s’il s’agissait de la nature prévisible de l’épicerie et du commerce de détail basés sur les besoins. Quand on pense au commerce de détail basé sur les épiceries, ce ne sont pas seulement les épiciers qui s’installent sur place. Ce sont aussi les pharmacies, les magasins d’alcool, tous ces types de locataires qui produisent ce magasin fréquent. Ce qui profite au centre, aux locataires adjacents. Mais ces locataires basés sur des nécessités fondamentales aussi. À travers la stratégie, près de 90% de nos centres commerciaux sont centrés sur les épiceries. Donc, encore une fois, en regardant cette cohérence, ce que nous aimons aussi, c’est que les commerçants basés sur les besoins nécessaires signent souvent des baux plus longs. Ils auront donc des baux de 15 à 20 ans avec plusieurs options de renouvellement. Cela contribue donc vraiment à la stabilité des flux de trésorerie de l’actif, ce qui est finalement ce que nous cherchons à atteindre. Deer Foot City à Calgary en est un exemple. C’est un grand centre en plein air. Elle est ancrée par Canadian Tire, Walmart Supercenter, Dollarama et Lena’s Italian Market, une chaîne locale d’épicerie. Elle se trouve juste à côté de la Ring Road, la deuxième autoroute qui voit passer plus de 160 000 voitures chaque jour. Offre une excellente visibilité sur le centre commercial et tous les locataires. De plus, il est juste au bout de la rue, à sept minutes de l’aéroport. Tous ces attributs de localisation ont attiré ces locataires, mais ils ont aussi aidé à les conserver.
CHRISTIAN CHARLOT : aintenant, à l’autre extrémité du spectre, quand on regarde le commerce de détail de destination depuis la pandémie, les acheteurs ont un peu de changement. Avec ce changement d’habitudes de consommation, comment cela a-t-il transformé notre vision des opportunités dans ce type de segment dans le secteur de la distribution?
MYLES ROUTLY : Absolument. Je ne pourrais pas être plus d’accord pour dire que les habitudes d’achat ont changé. Le commerce de détail de destination est un type d’actif un peu unique. Quand nous regardons, à travers le Canada et certainement dans notre portefeuille, c’est quelque chose que nous cherchons, parfois plus difficile à trouver. Un bon exemple serait Dartmouth Crossing, situé à Dartmouth, juste à l’extérieur d’Halifax. C’est un centre commercial de destination qui attire des gens de toutes les régions environnantes et vraiment de toute la région maritime. Il propose tous vos détaillants de base ainsi qu’un mélange de produits de la rue plus élevés. Nous avons aussi des courses ancrées là-dedans. Ainsi, de grandes marques de renom et de grandes marques qui permettent aux gens, lorsqu’ils viennent pour l’expérience d’achats, d’avoir la possibilité d’acheter tout ce qui est sur leur liste. Ce que cela fait, c’est que cela maintient les gens hors ligne là où ils cherchent constamment, les ramène à l’intérieur, et le centre lui-même est organisé de manière à maintenir l’intérêt des gens et à leur offrir une expérience agréable. Quand on regarde d’autres centres qui ne fonctionnent pas aussi bien, les problèmes se résolvent vraiment autour de l’expérience consommateur et de s’assurer que les gens ont accès aux marques qu’ils recherchent et peuvent le faire de manière confortable.
CHRISTIAN CHARLOT : Et du côté des actions.
MARK COOKSLEY : Oui. Eh bien, nous avons parlé du point de départ des épiceries dans le commerce de détail qui tiendra certainement cela en compte dans la stratégie. Nous aimons aussi le commerce de luxe de destination. Nous pensons qu’avec une stratégie large et diversifiée, vous pouvez être exposé à tous types de commerces de détail. Et vous devriez le faire uniquement d’un point de vue risque et de diversification. Cela dit, avec le commerce de détail de destination, il faut vraiment comprendre la situation. Tu connais les détails. C’est assez nuancé quand on pense au commerce de détail de la rue principale. Un côté de la rue peut nettement surpasser l’autre côté. Donc, si vous achetez du mauvais côté de la rue, vous pourriez rencontrer des difficultés concernant les flux de trésorerie, la location, etc. 50 Bloor, qui est une holding phare de base dans le portefeuille depuis près de vingt ans, voire plus. Il est situé à Yorkville et dans la ville de Toronto. Il est animé par Holt Renfrew et Aritzia. C’est à l’intersection de deux lignes de métro. Ce que nous constatons avec un commerce de distribution de destination solide, le commerce de rue principale, comme Bloor Street, c’est que les volumes de trafic sont si importants que les locataires souhaitent être dans cette zone. Ils verront cette rue principale comme leur porte d’entrée dans ce nouveau marché, car ils savent simplement que les gens sont là. Ils peuvent construire cette marque et ils savent aussi qu’à cause du trafic, ils peuvent stimuler les ventes.
CHRISTIAN CHARLOT : Certains commerces à usage mixte deviennent de plus en plus une partie intégrante des développements urbains. J’aimerais donc avoir votre point de vue sur l’aspect densification, en particulier l’optionnalisme de croissance qui vient de l’aspect densification. Si vous pouviez partager avec nous votre point de vue, et ceci suit et ensuite Mark.
MYLES ROUTLY : Absolument. C’est donc un sujet dont Mark et moi parlons tout le temps, la différence de valeur que nous pouvons attribuer à la densification entre la perspective de la dette et celle de l’équité du côté de la dette, car nous sommes enfermés dans une relation contractuelle lorsque nous prêtons sur cet actif. Nous ne pouvons pas profiter des avantages de la valeur. Donc, lorsque nous examinons notre investissement, nous basons notre valeur sur ce qui est en place, en regardant ces flux de trésorerie sous-jacents et en montant comme nous l’avons mentionné plus tôt. L’avantage, ou un aspect que nous apprécions dans la stratégie de densification, c’est qu’elle nous donne l’opportunité de développer notre relation sur cette propriété. Et avec ce groupe d’emprunteurs. Nous avons souvent vu des opportunités où un bien est passé d’un bien commercial générant des revenus, et c’est sur cela que reposait notre investissement pour pouvoir prendre la décision de travailler avec cet emprunteur au fil de la densification. Cela nous a permis d’augmenter notre exposition, d’investir davantage de capital et de continuer à générer un investissement solide pour nos clients sous-jacents.
CHRISTIAN CHARLOT : Et toi, Mark?
MARK COOKSLEY : J’aime certainement l’idée d’intensification, de densification. Je dirais qu’au début, lorsque nous envisageons un nouveau bien ou un bien existant, nous l’examinons du point de vue des flux de trésorerie. Mais nous essayons toujours de maximiser la valeur dans les centres commerciaux. Donc, si nous avons la capacité de densifier, d’ajouter des usages résidentiels, peut-être des bureaux, ou des usages industriels adjacents. Tous ces usages sont symbiotiques avec le commerce de détail. Ils se soutiennent tous mutuellement. Et en fin de compte, en ajoutant ces différents usages, cela aide à diversifier le flux global sur la propriété. Mais cela réduit aussi le risque. Cependant, l’intensification n’est pas facile. Le processus municipal est long, coûteux, ardu, et on pense aux centres commerciaux ou services existants sur le terrain, il faut donc gérer les conflits. Les grands locataires n’auront pas de zones à construire. Ratios de stationnement minimum, la liste est longue. Cependant, actuellement, sur l’ensemble du portefeuille, nous accordons un certain nombre de biens immobiliers. Le campus d’entreprise de Waterloo en est un exemple. C’est aujourd’hui une propriété à usage mixte située à l’extrémité nord de Waterloo. C’est principalement du commerce de détail, mais il y a aussi quelques bureaux sur place. Le commerce de détail est ancré par Shoppers Drug Mart et Sobeys. Pour revenir à notre conversation précédente, il y a juste ces locataires basés sur les besoins qu’on préfère. Et le bureau sur place est également entièrement loué. Nous lui donnons le droit d’ajouter à la fois des usages résidentiels et industriels. Le site lui-même est à un endroit idéal. Elle est adjacente à la ligne LRT récemment achevée, donc il y a un arrêt essentiellement à la périphérie de la propriété, et elle est très proche à la fois de l’Université Laurier et de l’Université de Waterloo.
CHRISTIAN CHARLOT : Génial. Merci à tous. Le message est donc assez clair quand on parle de l’alimentation ancrée: cela apporte cette stabilité ou cette destination de vente au détail où l’on obtient ce revenu croissant, surtout avec des acheteurs souhaitant vivre une expérience à usage mixte, offrant cette diversification. Tout cela montre comment le commerce de détail évolue, et en ce moment sur le marché immobilier, il devient l’un des types de biens immobiliers les plus résilients. Si vous avez des questions, n’hésitez pas à contacter le Responsable de Relations. Ici Christian Charlot de Hard Hats and Quick Chats.
Merci.
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