CHRISTIAN CHARLOT: Bonjour tout le monde. Bienvenue à ce segment de « Casques de protection et petites discussions » où l’on discute des sujets de placement liés aux actifs privés. Quand on parle d'investir à l'échelle mondiale, c'est quasiment comme assembler une équipe de championnat. Le talent est partout, dans toutes les régions, dans tous les marchés. Le défi, ce n'est pas de repérer les talents. Le défi, c'est de s'assurer quel talent fait la liste. Et quand on parle d'immobilier mondial, dans un monde fragmenté, voilà les défis auxquels les investisseurs font face. Alors aujourd'hui, on va démêler tout la dynamique de la réévaluation des prix, l'évolution du paysage des opportunités, tout ça de l'intégration de ça dans la construction de portefeuille. Et pour nous aider à démêler tout ça, nous avons Andrew Croll, chef, Placements immobiliers mondiaux à Gestion de Placements TD. Andrew, bienvenue.
ANDREW CROLL: Merci, Christian.
CHRISTIAN CHARLOT: Andrew, quand on parle de la dynamique de la réévaluation des prix, je sais que ça a changé dans différentes régions. Pourriez-vous nous éclairer sur comment cette dynamique de réévaluation a changé l'opportunité paysage?
ANDREW CROLL: Ouais, bien sûr. Je pense qu'une chose à retenir en tête quand on pense à l'immobilier sur un niveau mondial, c'est que, bien qu'il y ait des facteurs sous-jacents similaires de l'offre et de la demande qui cycle peut être différent selon l'endroit où vous sont dans le monde. Et une chose qui était très apparente au-dessus les cinq dernières années, c'est que si je prenez la pandémie, par exemple. Les économies de l'Asie-Pacifique ont réagi très différemment de l'Europe et en Amérique du Nord. Les confinements étaient plus courts, pis l'impact aux fondamentaux immobiliers sous-jacents n'étaient pas aussi importants. Et donc, vous avez vu moins d'un ralentissement d'un point de vue de la réévaluation des prix, mais surtout, l'Asie-Pacifique l'immobilier a été pas mal résilient, en fait. un très bon diversificateur durant cette période. Maintenant, avançons rapidement aux dernières 24 mois, et on a vu une réévaluation importante en Europe et les États-Unis. Et ça, ça crée une opportunité très intéressante de déployer du capital dans ces marchés de façon plus opportuniste et profiter de ces déviations dans les cycles du marché.
CHRISTIAN CHARLOT: Si tu allais jeter un coup d'œil à capital que tu avais aujourd'hui en termes de votre plus grande conviction, où la mettriez-vous capitale?
ANDREW CROLL: Je pense que, fondamentalement, quand on pense à la vraie succession, c'est le rendement qui compte stimule les retours. Et avec la réévaluation qu'on a vue, il y a vraiment de belles occasions de générer des liquidités le flux et le rendement à un niveau historiquement bas aurait été un rendement de base plus profil. Et donc, fondamentalement, le revenu est le moteur de la performance sous-jacente de l'immobilier. Et dans l'environnement actuel, vous savez, on regarde pour les occasions où la majorité du rendement peut provenir des revenus et de la croissance des revenus. Un exemple de ça, ce serait sur le le côté essentiel du commerce de détail où on a été investir partout en Europe, mais plus particulièrement en Allemagne. On a fait un investissement l'an passé qui était trois commerces de détail à ancrage alimentaire allemand, et la majorité des revenus provient de l'épicerie baux en vigueur qui ont un durée moyenne de bail élevée. Et ces baux-là augmentent avec l'inflation au fil du temps, Et donc, vous avez ce rendement plus ce croissance des revenus. Et on pense que ça offre un très occasion défensive pour investir dans l'immobilier aujourd'hui. Tu sais, on est dans les chiffres uniques élevés retourner le profil juste sur le rendement ou le un rendement en espèces de ces placements, et c'est pas mal attrayant. Tu ajoutes une petite couche de croissance et le fait que tu achètes essentiellement du de ces actifs à rabais là où ils ont toujours fait leurs échanges, et ça crée un environnement très intéressant pour vrai investissement immobilier.
CHRISTIAN CHARLOT: C'est vraiment excitant, Andrew. Si vous pouviez aider les répartiteurs de capitaux qui examinent c'est pour brosser le tableau, pour compléter l’équation. Donc on avait cette dynamique de réévaluation, des occasions intéressantes partout dans le monde. Maintenant, comment tout ça s'intègre-t-il dans un portefeuille construction?
ANDREW CROLL: Alors, je pense que quand on pense au portefeuille construction, on adopte une approche à la fois descendante et une approche ascendante. D'un point de vue hiérarchique, on pense à, études de marché, pis, on crée vraiment un vue de la maison pour chaque marché dans lequel nous investissons pour vraiment essayer d'évaluer l'attractivité de l'immobilier mondial, des villes et de la propriété types partout dans le monde. Et ça, ça nous permet vraiment de mettre un un cadre ou des balises pour nous guider là où on veut où investir ou quelles sont les meilleures occasions que ce soit pour la croissance économique ou démographique ou des fondamentaux immobiliers sous-jacents vraiment solides. Mais on marie ça avec de l'investissement ascendant la discipline aussi, puis de vraiment comprendre le l'immobilier et le marché local, c'est autour de ça. Et donc, un exemple intéressant serait le du centre de distribution d'Adelaide dans lequel nous avons investi l'an dernier, qui a un portefeuille de propriétés industrielles entrepôts. Il y en a 13, 1 800 000 pieds carrés de espace locatif, occupé à plus de 93 %. Ce qui est vraiment intéressant d'une perspective macro à propos de cet investissement, c'est qu'on a un une vision positive du marché industriel australien, et c'est une vision à long terme qu'on a bâtie par l'entremise de plusieurs leviers, y compris certains des placements plus diversifiés ou spécialisés, et puis plus récemment avec ce centre de distribution de Port Adelaide investissement. Mais d'un point de vue ascendant, il y a une industrie de construction navale de 40 milliards de dollars, moins que à 10 kilomètres du site, aussi en tant que foyer du programme de sous-marins nucléaires, auxquels l'Australie, le Royaume-Uni et les États-Unis participent. C'est 368 milliards de dollars d'investissement au cours des prochaines des décennies, ce qui va créer d'importants problèmes de chaîne d'approvisionnement demandes d'espaces industriels et d'entreposage. Plus de 8 000 000 de pieds carrés de nouvel espace industriel devrait être exigé juste pour soutenir ce programme au cours des prochaines décennies, et on est très bien positionnés avec un actif qui est à proximité de cette activité, et qui, ultimement, créera une forte demande de location dans l'avenir. Ça va nous permettre d'atteindre le taux de location croissance et de maintenir nos actifs entièrement loués. Mais je pense que comme point de départ, on est déjà en train d'investir à un très un rendement élevé en espèces sur espèces, ce qui serait, tu sais, près de sept et demi pour cent. Et donc, fondamentalement, ça va fournir le gros de notre profil de retour, et puis il y a ça un vent arrière structurel à long terme appuiera l'investissement tout au long de son cycle de vie.
CHRISTIAN CHARLOT: C'est vraiment super, Andrew. Tu sais, on vit dans un monde fragmenté. Alors si vous jetez un coup d'œil au capital les répartiteurs, quand vous jetez un coup d'œil au différentes régions, quelle région vous diriez vous emballe où voyez-vous le plus d'opportunités?
ANDREW CROLL: Alors, dans les 24 derniers mois, on ont été plus actifs à rendre plus direct investissements ciblés en Europe dans le multirésidentiel, les stratégies multi-locataires industrielles et de commerces de détail plus essentiels. Plus récemment, on a aussi activement cherché à et déployer des capitaux sur le marché américain qui profite aussi de ce cycle de réévaluation, à la fois en matière d'investissements multifamiliaux ainsi que une reprise importante sur la côte Ouest du des États-Unis, dans des marchés comme San Francisco et San Diego profitent du l'IA, c'est le boom aujourd'hui.
CHRISTIAN CHARLOT: Super. Tu sais, Andrew, c'est vraiment excitant. Tu sais, tu nous aides un peu à voir que des opportunités, il y en a partout. Et dans ce monde fragmenté, c'est de s'assurer que tu es sélectif, vous avez un processus rigoureux pour vous assurer qui s'inscrivent tous dans la construction de portefeuille. Alors si jamais vous avez des questions concernant la stratégie immobilière mondiale, n'hésitez pas pour contacter votre gestionnaire de relations. Ici Christian Charlot de Casques de protection et petites discussions.
1 Source : MSCI, « The Risks of Appraisal Uncertainties in Private Real Estate ».
2 Source : CBRE, « AI Boom Drives Office Leasing Surge in San Francisco Bay Area ».
3 Source : Cushman & Wakefield, « Decoding APAC Office Demand: Key drivers and trends ».
4 Source : Macquarie Asset Management, « Supporting Brown-to-Green Commercial Office conversions in Europe 2024 ».
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