Connaissances en placement
septembre 28 2026
Croître sans compromis : l’évolution de la Stratégie hypothécaire Greystone TD
10 minutes
Depuis sa création, la Stratégie hypothécaire Greystone TD (la « Stratégie ») a connu un parcours remarquable de croissance et de transformation. Partant de débuts modestes, avec 300 millions de dollars d’actifs gérés en 2007, la Stratégie affichait au 31 août 2026 un portefeuille de plus de 10 milliards de dollars, témoignant de la puissance d’une philosophie de placement bien définie, d’une stratégie évolutive et d’une exécution rigoureuse. À mesure que le portefeuille a pris de l’ampleur, un processus rigoureux et sélectif a contribué à préserver la qualité des placements et à assurer une protection contre les baisses, ce qui donne à penser que la mise à l’échelle a accru la souplesse et les occasions de placement. Le présent document examine en détail les façons dont la Stratégie a réussi à croître sur près de deux décennies, tout en préservant soigneusement son identité et ses principes de placement fondamentaux.
Une stratégie définie tôt
Dès le début, la Stratégie a été fondée sur un principe clair et rigoureux : un revenu contractuel stable est la base la plus fiable pour assurer un rendement à long terme. L’objectif n’a jamais été de rechercher des taux de rendement plus élevés ni de miser sur l’élan du marché; il s’agissait plutôt de consentir des prêts garantis par des biens immobiliers de grande qualité à des emprunteurs en mesure de respecter leurs obligations financières tout au long des cycles de marché. La durabilité du revenu a toujours été et sera toujours le point d’ancrage.
Lorsque la Stratégie a été lancée en 2007, cette philosophie de placement a été renforcée par nécessité. Avec seulement 300 millions de dollars en actifs gérés, la construction du portefeuille nécessitait de la précision. Un seul prêt hypothécaire de plus de 30 millions de dollars pouvait représenter plus de 10 % du portefeuille, ce qui concentre le risque et limite la souplesse. La souscription était donc prudente, la sélection des opérations était essentielle et la tolérance au risque était clairement définie. Ces premières contraintes ont établi les principes fondateurs qui continuent de guider la Stratégie aujourd’hui.
La croissance a élargi les possibilités, sans changer la philosophie
À mesure que la Stratégie a pris de l’ampleur, les occasions se sont accrues en parallèle. L’expansion a réduit le risque de concentration, amélioré la diversification et permis une plus grande souplesse dans la taille des positions. Fait important, la croissance n’a pas nécessité de changement d’approche. Elle n’a pas été obtenue en assouplissant les critères de souscription ni en recherchant des taux de rendement plus élevés à tout prix; elle a plutôt été rendue possible par l’ampleur et la diversification.
Avec l’augmentation des actifs gérés, la Stratégie a été en mesure de participer à un plus large éventail de prêts, tant sur le plan de la taille que de la structure, tout en continuant de mettre l’accent sur la qualité du revenu et la protection contre les baisses. La mise à l’échelle est devenue un outil permettant d’améliorer la construction du portefeuille, et non une raison de faire des compromis à cet égard.
La croissance de la Stratégie s’est également produite parallèlement à une expansion importante du marché canadien des prêts hypothécaires commerciaux. En 2025, l’encours de la dette hypothécaire commerciale avait atteint environ 530 milliards de dollars, tandis que les montages annuels ont atteint environ 117 milliards de dollars1, offrant ainsi un éventail d’occasions plus vaste et plus dynamique qui a permis à la Stratégie de poursuivre son expansion de façon sélective, sans toutefois modifier sa philosophie de placement.
1 Enquête 2025 de Nesto sur la dette hypothécaire commerciale au Canada.
Capacité soutenue par la profondeur du marché et la sélectivité
La mise à l’échelle a permis à la Stratégie de devenir un acteur de taille sur ce marché, tout en demeurant très sélective. Au cours de l’année, plus de 20 milliards de dollars d’occasions ont été examinés, mais seulement 3,3 milliards de dollars de capital ont finalement été investis.
Cet écart était voulu. Il témoigne d’un processus dans lequel la taille accroît la latitude décisionnelle plutôt que de créer une pression à investir les capitaux. Plus les choix sont nombreux, plus il est possible de faire preuve de patience, d’établir la taille des placements de façon appropriée et de s’abstenir lorsque le profil risque-rendement n’est pas intéressant. À mesure que la plateforme s’est développée, les critères de souscription se sont resserrés plutôt que relâchés.
La mise à l’échelle a renforcé la structure et les relations
À mesure que la Stratégie a gagné en maturité, son expansion s’est également traduite par une plus grande influence. Les relations de longue date avec les emprunteurs, les courtiers et les promoteurs institutionnels se sont approfondies, ce qui a amélioré l’accès à des opérations de grande qualité et renforcé le pouvoir de négociation. La relation avec l’un de nos principaux emprunteurs illustre cette évolution : alors que la Stratégie n’avait aucune exposition à cet emprunteur à ses débuts en 2007, la plateforme que nous avons bâtie avec lui a aujourd’hui atteint une taille importante, grâce à des structures de prêts adaptées et à des mécanismes de rehaussement du crédit de premier ordre. Au fil du temps, cela s’est traduit par de meilleures structures et des protections plus robustes pour les investisseurs.
Cette évolution est également clairement illustrée par l’engagement à long terme de la Stratégie dans le Bay Adelaide Centre, une tour de bureaux et de commerce de détail de catégorie AAA de 45 étages et d’une superficie d’un million de pieds carrés située au cœur du quartier financier de Toronto. Cette propriété certifiée LEED Platine est directement reliée au réseau PATH, offrant ainsi un accès aux commodités et au transport.
Le placement de la Stratégie dans le Bay Adelaide Centre démontre à quel point la mise à l’échelle a réduit, plutôt qu’accru, le risque lié à la capacité. Lorsque la Stratégie a participé au financement pour la première fois en 2011, sa position de 20 millions de dollars était appropriée pour un portefeuille beaucoup plus petit et s’inscrivait dans un syndicat de prêteurs plus vaste. À ce stade, une exposition plus importante aurait créé un risque de concentration, ce qui aurait limité la capacité de la Stratégie à participer de façon significative à des actifs de qualité institutionnelle de cette envergure.
Aujourd’hui, avec une base d’actifs beaucoup plus importante, ce type d’occasion peut être intégré de façon plus efficace et prudente. Le financement hypothécaire de premier rang de 335 millions de dollars accordé par la Stratégie au Bay Adelaide Centre en 2025 témoigne d’une plus grande capacité au bilan, de relations plus solides avec les promoteurs et d’une plus grande influence sur la structure du financement, et non un assouplissement de la rigueur en matière de souscription. La mise à l’échelle a permis à la Stratégie de passer du rôle de membre d’un syndicat à celui de prêteur principal, tout en maintenant une diversification appropriée du portefeuille et des contrôles des risques adéquats.
Source : Gestion de Placements TD Inc. Au 30 juin 2026.
La qualité du portefeuille s’est améliorée à mesure que la Stratégie a pris de
l’ampleur
La croissance a également permis d’améliorer progressivement la qualité des emprunteurs de la Stratégie et des garanties sous-jacentes. En juin 2026, la taille moyenne des prêts avait augmenté pour passer à environ 55 millions de dollars, ce qui reflète un meilleur accès à des propriétés de plus grande envergure, de qualité institutionnelle, ainsi qu’à des promoteurs plus établis.
L’augmentation de la taille moyenne des prêts ne constitue pas, à elle seule, une mesure de la qualité; elle reflète plutôt la capacité de la Stratégie à financer des actifs qui étaient auparavant difficiles à intégrer au portefeuille sans risque de concentration excessive. Cet accès a coïncidé avec des paramètres fondamentaux plus solides du portefeuille : au 30 juin 2026, plus de 90 % du portefeuille était investi dans des prêts hypothécaires de premier rang, avec un rapport prêt-valeur moyen de 57,1 % et une couverture du service de la dette de 1,6.
La composition des emprunteurs s’est améliorée parallèlement à cette évolution. Les promoteurs institutionnels, y compris les caisses de retraite, les assureurs, les gestionnaires de placements et les fiducies de placement immobilier (FPI), représentent maintenant une plus grande part du portefeuille, apportant des bilans plus solides, des horizons de placement plus longs et des flux de trésorerie plus durables. La mise à l’échelle de la Stratégie a donc favorisé l’accès à des opérations plus importantes et plus complexes, tout en préservant des structures prudentes, des critères de souscription rigoureux et une diversification du portefeuille.
Rigueur à travers les cycles
La durabilité de cette approche a été mise à l’épreuve au cours de plusieurs cycles de marché, y compris pendant la pandémie mondiale. En période d’incertitude accrue, l’accent mis par la Stratégie sur des garanties de grande qualité, un effet de levier prudent, des promoteurs solides et un revenu contractuel lui ont permis de continuer à générer un revenu prévisible tout en préservant le capital.
Cette résilience n’était pas le fruit du hasard. Elle est le résultat d’une Stratégie conçue pour produire des rendements tout au long des cycles, où la croissance renforce la rigueur plutôt que de l’affaiblir.
Plus grande, et meilleure, grâce à sa croissance
Aujourd’hui, les actifs gérés de la Stratégie hypothécaire Greystone TD s’élèvent à plus de 10 milliards de dollars. Bien que la plateforme soit beaucoup plus grande, ses caractéristiques fondamentales demeurent inchangées. L’expansion a élargi l’éventail d’occasions, renforcé la souscription, amélioré la diversification et renforcé la durabilité du revenu, sans sacrifier la qualité ou les rendements.
L’évolution de la Stratégie n’est pas une histoire de transformation, mais de perfectionnement. La croissance n’a pas nécessité de compromis. Elle a plutôt permis d’ancrer les principes qui définissaient la Stratégie dès le départ et de la positionner pour continuer à produire un revenu résilient et durable au fil des cycles.
Remarque : Les rendements sont en $ CA. Comprend les liquidités. Après déduction des frais. Rendements sur une période mobile de 12 mois. FHGTD = Fonds hypothécaire Greystone TD.
Source : Gestion de Placements TD Inc., Nesto Corp. et Bloomberg Finance L.P. Au 30 juin 2026.
Rendements au 31 août 2026 (après déduction des frais)
| 3 mois | Depuis le début de l’année | 1 AN | 3 ANS | 5 ANS | 10 ANS | Depuis la création1 | |
| Stratégie | 0,86 | 3,16 | 4,59 | 6,73 | 5,01 | 4,83 | 5,34 |
| Indice de référence2 | -0,13 | 1,35 | 2.83 | 5,42 | 2,05 | 2,43 | 4,01 |
| Écart | 0,99 | 1,81 | 1,76 | 1,31 | 2,96 | 2,39 | 1,33 |
| Rendement du revenu3 | 1,32 | 3,62 | 5,45 | 5,91 | 5,74 | 5,15 | 5,14 |
| Rendement du capital3 | -0,47 | -0,44 | -0,84 | 0,82 | -0,70 | -0,32 | 0,19 |
1 Date de création : 30 septembre 2007.
2 Indice de référence : Formé à 60 % de l’indice des obligations à court terme FTSE Canada et à 40 % de l’indice des obligations à moyen terme FTSE Canada, plus une prime de 50 pdb par année.
3 La somme du rendement du revenu et du rendement du capital peut ne pas correspondre au rendement global en raison de l’effet composé des rendements et de l’arrondissement. Le revenu représente les intérêts, les frais et les distributions en espèces versés au fonds pendant la période d’évaluation. Le rendement du capital représente le changement dans la valeur des titres, comme déterminé par l’évaluateur tiers du fonds. Exclut les liquidités.
Concernant les rendements passés : Toutes les données sur le rendement mentionnées se rapportent à des rendements passés et ne sont pas garantes du rendement futur. Rien ne garantit que les objectifs de placement seront atteints.
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