_{Enseignements tirés par Gestion de Placements TD Inc. (« GPTD ») au cours de ses 35 années d’expérience de la gestion des placements immobiliers avec l’un des portefeuilles les plus anciens du Canada}

GPTD a commencé la gestion des placements immobiliers commerciaux en 1988 pour les caisses de retraite au moyen de comptes distincts. En 2004, la société a combiné ces comptes en un seul fonds en gestion commune, ce qui a mené à la création de la stratégie immobilière Greystone TD¹.

La stratégie repose sur la conviction que le revenu prévisible provenant d’actifs de qualité et la croissance sont les principaux moteurs des rendements des placements immobiliers à long terme. La détention de placements immobiliers d’importance stratégique dans tout le Canada, plutôt que dans les trois principales grandes villes du pays seulement, est stratégiquement essentielle.

La stratégie immobilière Greystone TD est un instrument de placement immobilier canadien à capital variable, avec une valeur de l’actif brut de plus de 23 milliards de dollars². La stratégie a commencé la gestion des placements immobiliers commerciaux en 1988 pour les clients de caisses de retraite sur la base de comptes en gestion distincte, avant de combiner les portefeuilles immobiliers distincts en un seul fonds en gestion commune en 2004. Depuis la création du fonds en gestion commune en 2004, la stratégie a produit un rendement annualisé de 9 %³, ce qui témoigne de l’efficacité de sa gestion et de sa prévoyance stratégique.

L’équipe Placements immobiliers mondiaux de GPTD, à laquelle cette réussite est attribuable, compte notamment parmi ses membres Luke Schmidt, chef, Opérations, Matt Sych, chef, Gestion des portefeuilles et des actifs, et Mark Cooksley, chef, Développement immobilier.

Sagesse des Prairies et gestion de portefeuille

Matt Sych attribue l’approche disciplinée et consciente des risques de la stratégie à ses origines dans la région des Prairies, en soulignant l’importance de la stabilité et de la valeur à long terme pour les placements immobiliers. « Nous ne réagissons jamais de manière exagérée », explique Matt Sych, en mettant de l’avant une approche patiente et mesurée des fluctuations et des tendances des marchés. « Notre société ayant été initialement établie en Saskatchewan, nous comprenons bien le rôle critique et à long terme que les placements immobiliers jouent dans un portefeuille de retraite. »

M. Sych précise que cette compréhension a toujours été un élément fondamental de l’approche de la société. « Nous avons géré des actifs de toutes les catégories sur une période de plus de 35 ans, en reconnaissant la nature à long terme des placements immobiliers ainsi que les revenus stables et la croissance qu’ils apportent à un portefeuille de retraite. Ainsi, nous avons fermement maintenu le cap à travers plusieurs cycles, que ce soit en ce qui concerne des types de biens particuliers ou face à des crises financières plus étendues, en appréciant la stabilité que les placements immobiliers apportent au revenu global du portefeuille de retraite. »

M. Sych explique en outre la décision d’intégrer des immeubles multirésidentiels au portefeuille en 2008, en mentionnant le déséquilibre fondamental entre l’offre et la demande dans ce segment ainsi que la protection intéressante que ce dernier apporte contre l’inflation. Contrairement aux immeubles commerciaux dont la durée des baux est plus longue, les immeubles résidentiels assortis de baux dont la durée est plus courte offrent la souplesse requise pour réajuster les loyers annuellement, nous permettant ainsi de tirer parti des possibilités de croissance et d’un flux de revenu stable.

Remise en question des idées fausses

Dans l’immobilier, beaucoup considèrent le segment des immeubles de bureaux comme mort et enterré. Toutefois, Mark Cooksley met en garde contre certaines idées fausses répandues sur l’immobilier commercial, que ce soit au sujet des liens étroits avec le marché du logement unifamilial ou de la mort annoncée prématurément du segment des immeubles de bureaux. Il prône une compréhension nuancée de la proposition de valeur de l’immobilier commercial, en particulier en ce qui concerne le potentiel de croissance du revenu.

« L’idée selon laquelle le segment des immeubles de bureaux est mort est loin d’être vraie. En dépit des difficultés auxquelles il est confronté, ce segment est bien en vie et continue d’évoluer. Le retour aux espaces de bureaux s’est fait à un rythme plus lent au Canada et aux États-Unis que dans le reste du monde. On observe toutefois une tendance marquée à privilégier les immeubles de grande qualité, bien situés, bien desservis par les transports en commun et avec d’excellentes commodités. Cette évolution apparaît de manière évidente dans notre portefeuille, tant en ce qui a trait à la demande des locataires qu’à l’intérêt des investisseurs. »

Une autre idée fausse que Mark Cooksley bat en brèche est que le marché de l’immobilier résidentiel unifamilial peut être rigoureusement comparé avec celui de l’immobilier commercial. Ce n’est pas le cas, car la production de revenu n’est pas le principal facteur pris en compte lors de l’acquisition de résidences unifamiliales.

Enfin, l’idée selon laquelle les taux de capitalisation sont directement liés au taux de revenu des placements est erronée. Bien que les taux de capitalisation changent avec l’évolution des taux d’intérêt, leur relation n’est pas rigoureusement linéaire. À la différence des obligations à taux fixe, les taux de capitalisation peuvent grimper si les revenus augmentent plus vite que les évaluations, comme ce fut le cas en 2022 et 2023. De plus, la valeur de l’immobilier commercial dépend également de son potentiel de revenu et de ses perspectives de croissance, ce qui peut entraîner une baisse relative des taux de capitalisation.

Le contexte des taux de capitalisation

Le contexte actuel, marqué par la pandémie de COVID-19 et par la reflation, présente des défis et des occasions uniques, certains segments, tels que l’immobilier industriel et l’immobilier résidentiel, affichant une appréciation du capital.

Comme le souligne Luke Schmidt, ce cycle se distingue par les répercussions variées sur les différents types de propriétés. Contrairement aux cycles précédents, où tous les types de propriétés se redressaient ou chutaient généralement tous ensemble, le repli actuel a eu des effets divergents. Les segments de l’immobilier industriel et de l’immobilier résidentiel ont connu une appréciation du capital, ce qui est rare lors des replis.

Un autre élément distinctif est la course entre la hausse des taux de capitalisation et la croissance des revenus, particulièrement observable dans le segment de l’immobilier industriel. Malgré les pressions à la hausse sur les taux de capitalisation et les taux de revenu, le segment de l’immobilier industriel a observé une croissance importante des revenus, qui a contrebalancé ces pressions et mené à une stabilité, voire à une appréciation, de la valeur. De la même façon, le segment de l’immobilier résidentiel a maintenu le cap grâce à une croissance vigoureuse des revenus, contrairement au secteur des immeubles de bureaux, qui a souffert de la dégradation de ses fondamentaux.

La diversification est apparue comme une stratégie clé pour gérer la performance du portefeuille. « En évitant une concentration excessive sur un type de propriété en particulier, nous avons pu maintenir la stabilité et le rendement de notre portefeuille », affirme Luke Schmidt. « L’immobilier industriel, qui a mené le marché ces dernières années, a clairement été un atout pour les portefeuilles concentrés sur ce segment. Toutefois, le segment résidentiel est désormais en train de lui prendre le pas, et les portefeuilles plus diversifiés peuvent cueillir les fruits de ce changement. »

Il souligne que la qualité demeure un facteur constant de reprise après un repli. « La qualité a tendance à bien se comporter à la fin des cycles de baisse. Les immeubles de bureaux, commerciaux et industriels de premier ordre peuvent enregistrer des résultats supérieurs. »

En ce qui concerne la trajectoire des taux de capitalisation, Luke Schmidt déclare : « En ce début d’année, nous observons des pressions croissantes et continues sur les taux de capitalisation, surtout dans les segments des immeubles de bureaux et industriels. Nous pensons que cette tendance pourrait se poursuivre également au deuxième trimestre. Toutefois, les signes de baisses possibles des taux d’intérêt plus tard cette année ont suscité un sentiment grandissant que les taux de capitalisation se rapprochent de leur sommet et qu’ils pourraient l’atteindre à la fin du deuxième trimestre ou plus tard cette année. »

Les perspectives actuelles suggèrent que nous nous approchons d’un tournant dans le cycle du marché, et les attentes sont optimistes quant à une amélioration des taux de capitalisation lors de la dernière moitié de l’année. Ce rapprochement du creux du cycle est une bonne nouvelle, indiquant la possibilité d’une stabilisation et d’une reprise de la dynamique globale du marché.

Adoption de la carboneutralité

Les gestionnaires de portefeuille de la stratégie immobilière Greystone TD envisagent les placements de portefeuille sous une perspective à long terme. Dans cette optique orientée vers l’avenir, une partie de la stratégie s’est appuyée sur des projets immobiliers carboneutres lorsque cela était pertinent.

Mark Cooksley déclare : « Nous avons déployé des efforts dans le développement durable, comme en témoigne la création du premier immeuble industriel carboneutre du Canada à Halifax. Ce projet innovant, que nous avons mené en collaboration avec Eastport Properties, a obtenu la Norme du bâtiment à carbone zéro – Design du Conseil du bâtiment durable du Canada. Il offre aux locataires des coûts de chauffage minimes tout au long de l’année, inhérents à la gestion efficiente du bâtiment. Cette réussite met en relief notre engagement à l’égard du développement durable et de ses avantages concrets. »

« Notre stratégie de placement se caractérise par une vision à long terme, sur un horizon de 10 à 20 ans, qui contribue à garantir que notre portefeuille reste arrimé aux tendances et aux valeurs futures. Cette perspective s’applique également à nos projets d’aménagement, dans le cadre desquels nous prenons en compte la durabilité au même titre que la viabilité financière. En nous concentrant sur des segments tels que l’immobilier industriel et multirésidentiel, nous faisons le choix de favoriser la croissance des revenus à long terme, la liquidité et la valeur de l’actif, en dépit d’un taux de revenu immédiat légèrement plus bas. »

« Notre engagement à l’égard de la durabilité n’est pas uniquement une responsabilité fiduciaire envers nos clients, mais également une décision stratégique visant à protéger l’avenir de nos placements. Lorsque la construction carboneutre n’est pas encore immédiatement viable pour certains projets, nous concevons ces derniers en pensant à leur électrification et à leur conversion futures. Cela pourrait réduire les coûts futurs et aider nos bâtiments à s’adapter à l’évolution des normes de durabilité. »

Depuis que GPTD a commencé la gestion des placements immobiliers commerciaux en 1988, la société met l’accent sur les marchés qui présentent de solides paramètres de croissance du revenu plutôt que sur les actifs en quête de capitaux. Cette approche repose sur la conviction que la diversification stratégique et les placements de qualité se traduisent par des résultats positifs pour les clients dans le secteur de l’immobilier, qui est en constante évolution.

_{¹ La stratégie immobilière Greystone TD comprend le Fonds immobilier Greystone TD, inc., le Fonds immobilier de société en commandite Greystone TD et des comptes distincts de fonds immobiliers.}

_{² Ce chiffre concerne uniquement la stratégie immobilière Greystone TD et ne comprend aucune composante d’autres stratégies.}

_{³ Au 30 juin 2024, le Fonds immobilier Greystone TD, inc. affichait un rendement sur un an de -0,93 %, un rendement sur trois ans de 5,15 %, un rendement sur cinq ans de 4,92 % et un rendement sur dix ans de 6,42 % depuis sa création le 31 décembre 2003. Au 30 juin 2024, le Fonds immobilier de société en commandite Greystone TD affichait un rendement sur un an de 0,43 %, un rendement sur trois ans de 6,49 % et un rendement sur cinq ans de 5,66 % depuis sa création le 31 mars 2015.}

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