David Tallman: Bienvenue à "Hard Hats and Quick Chats" Aujourd'hui, nous voulions parler de ce qui est sans doute le type de bien immobilier le plus d'actualité depuis la pandémie : les bureaux. Cependant, nous voulions le faire du point de vue du prêt. Et pour cette raison, nous sommes rejoints par Tom Harder, Responsable de la Stratégie d'Investissement Hypothécaire.
Tom Harder: Merci de m'avoir invité.
David Tallman: Merci, Tom. Et pour offrir peut-être une perspective différente, nous sommes également rejoints ici par Michael Ostrander, Gestionnaire de portefeuille sur la stratégie immobilière.
Michael Ostrander: Salut, Dave, merci de m'avoir invité.
David Tallman: Merci, Michael. Alors Tom, je vais commencer avec vous. À la sortie de la pandémie, l'avenir de l'usage des bureaux a été remis en question, avec le télétravail qui s'est généralisé. Cependant, votre équipe vient de faire un investissement hypothécaire important sur le marché des bureaux de Vancouver. Qu'est-ce qui vous a convaincu de faire cela ?
Tom Harder: Il y a une multitude de facteurs que nous avons examinés. Ce n'est jamais un seul facteur, Mais lorsque nous examinons la qualité de l'actif immobilier qui garantissait l'investissement dont vous parlez, il s'agit d'un immeuble achevé en 2022. Il a été construit selon les normes LEED Platine et il est très bien loué à des locataires de premier ordre, comme Deloitte et Apple. Et nous avons estimé que, compte tenu de l'incertitude qui règne sur le marché et du recul marqué des financements dans le secteur des bureaux, nous pouvions offrir un rendement ajusté au risque accru pour nos clients qui était très bien soutenu par un immobilier de premier ordre et un groupe de propriétaires phénoménal ainsi qu'une location incroyable.
David Tallman: D'accord, et je comprends que ce n'est pas votre seul investissement hypothécaire, le marché des bureaux de Vancouver. Quelle autre présence avez-vous dans cette zone en particulier ?
Tom Harder: Oui, nous avons également récemment financé une hypothèque garantie par ce qui était autrefois le bâtiment de la Poste de Canada au centre-ville de Vancouver. Au cours des dernières années, ce bâtiment a été complètement réaménagé. Ils ont ajouté deux tours de bureaux de 23 étages au-dessus de l'édifice existant, et ont entièrement rénové l'intérieur. Le bâtiment lui-même est entièrement loué à très long terme à Amazon. Et ce que nous constatons vraiment, avec la décision d'Amazon ainsi que l'investissement que nous avons réalisé dans l'immeuble Deloitte Summit, c'est que les locataires cherchent à offrir à leurs employés des bureaux de tout premier ordre. Et ce qu'ils recherchent, ce sont des commodités, la proximité des grandes voies de transport, ainsi que d'être dans un centre où les employés veulent être et veulent pouvoir travailler et avoir accès à une culture de travail dynamique. Et donc, nous commençons à voir beaucoup de locataires quitter des bâtiments de catégorie B et C, et passer à des bâtiments de meilleure qualité qui sont capables d'offrir à leurs employés les équipements dont ils ont besoin.
David Tallman: Oui. Deloitte Summit et La Poste sont des immeubles fantastiques, mais ils sont très proches l'un de l'autre. Qu'est-ce qui vous a autant rassuré à propos de cette zone en particulier ?
Tom Harder: Oui, nous avons beaucoup travaillé au fil des années dans cette zone et réalisé de nombreuses analyses approfondies en discutant avec d'autres propriétaires d'immeubles, pour bien comprendre le marché locatif. Mais ce qui nous a vraiment le plus réconfortés, c'est de pouvoir compter sur nos partenaires immobiliers, et les positions de propriété qu'ils ont eues pendant de très nombreuses années dans cette zone. Leur investissement dans ces immeubles a toujours bien marché, même quand le marché était difficile, et continue de profiter à leur portefeuille dans cette zone.
David Tallman: D'accord, oui. Donc, Petite précision de Hard Hat, l'équipe hypothécaire ne prête pas à l'équipe immobilière, cependant, les informations sont partagées. Michael, pourriez-vous nous parler un peu de ce que vous observez dans ce sous-secteur en termes d'activité locative ?
Michael Ostrander: Absolument. Juste en face du Deloitte Summit se trouve l'un des plus gros actifs de la stratégie immobilière en actions, TELUS Garden. Il s'agit d'un immeuble de bureaux de 500 000 pieds carrés qui est certifié platine LEED, véritablement de classe AAA, qui possède même un bassin de poissons avec un piano à queue dans le hall.
Michael Ostrander: Un immeuble vraiment intéressant. Il comprend également 2 800 mètres carrés de commerces le long de la rue Robson, qui est l'un des emplacements commerciaux les plus prisés de la ville de Vancouver. Et cet immeuble est resté presque, voire entièrement, occupé depuis que nous l'avons acquis il y a plusieurs années.
David Tallman: D'accord, et ce n'est pas votre seul actif de bureau dans cette zone particulière, n'est-ce pas ? Qu'est-ce que nous avons d'autre là-bas ?
Michael Ostrander: si vous marchez un peu plus vers le bord de mer, nous possédons également Waterfront Hub. Et c'est un complexe de deux bâtiments de bureaux situé juste en face de la rue de la station Waterfront. Et à l'origine, nous ne possédions que le 333 Seymour, que nous avons dans notre portefeuille depuis des décennies. Nous avions toujours ce terrain vacant juste à côté. Et donc, en 2018, lorsque le marché des bureaux de Vancouver atteignait des taux de vacance historiquement bas, nous avons décidé de lancer le développement.
David Tallman: Vous ne saviez pas que la pandémie allait arriver.
Michael Ostrander: On n'a pas pu prédire que la pandémie allait se produire. Et donc, lorsque nous avons terminé le bâtiment en 2021, nous faisions face à un marché locatif vraiment difficile car les décideurs retardaient leurs choix pour leurs besoins en bureaux. Cependant, ces décideurs sont revenus pour négocier. Et ce que nous voyons, encore une fois, c'est le passage de la Classe B et C vers la Classe A et au-dessus, AAA dans notre cas. Donc, nous avons vu beaucoup d'activité de location au cours des 12 à 18 derniers mois, nous en sommes maintenant à environ 80 % de taux d'occupation engagée, ce qui nous a permis d'obtenir un financement auprès d'un bon prêteur avec des conditions très avantageuses, ce dont nous avons parlé avec notre équipe hypothécaire, ils ont été très favorables à l'idée de mettre cet actif sur le marché et nous ont donné de très bons aperçus sur ce que nous pouvions attendre.
David Tallman: Excellent. Ce que je retiens, c'est une tendance vers des espaces plus prestigieux, et je perçois également un élan important sur le marché de Vancouver, ce qui ne serait pas très différent de ce que nous avions vu à la sortie de la crise financière mondiale, avec Vancouver qui menait cette reprise à l'époque, et c'est similaire aujourd'hui, Toronto est à la traîne. Tom, que voyez-vous avec vos investissements hypothécaires sur le marché des bureaux là-bas ?
Tom Harder: Bien sûr, nous voyons certainement Toronto à la traîne, mais nous voyons aussi des améliorations sur le marché des bureaux à Toronto. Au cours des 12 derniers mois, nous avons constaté un élan significatif dans les locations, mais il faut se concentrer sur les propriétés de classe A, et ne pas se laisser distraire par les marchés de classe B et C car ils ont encore des difficultés. Mais dans les propriétés de classe A où nous avons nos investissements dans le portefeuille, comme le 1 York Street ou le Bay Adelaide Centre, nous constatons un élan et une croissance significatifs. Par exemple, au Bay Adelaide Centre, avant la pandémie, les loyers pour les renouvellements de bail ou pour les nouveaux locataires tournaient généralement autour de 35 $ le pied carré, nous voyons maintenant des loyers avoisiner les 50 $ le pied carré, ce qui témoigne clairement de ce mouvement vers les immeubles les plus recherchés du marché, ou parmi les meilleurs disponibles, et de l'importance de se concentrer sur l'immobilier pour s'assurer qu'il est situé au bon endroit, dispose des bonnes commodités, et est capable d'attirer des locataires afin qu'ils puissent attirer les bons employés pour développer leur entreprise. Et c'est vraiment en quelque sorte le résumé de la façon dont nous continuons à investir dans le marché des bureaux.
David Tallman: Oui, 35 à 50 dollars, c'est incroyable, et ce n'est pas quelque chose que nous voyons souvent mais cela montre simplement que lorsque plus est disponible pour les locataires, ils peuvent choisir leurs emplacements et ils choisissent une qualité supérieure. Mais je serais intéressé par ce que nous voyons dans d'autres marchés et aussi, Michael, est-ce que cela vaut la peine pour les investisseurs de sortir des grands marchés dont nous avons déjà discuté, en particulier dans le secteur des bureaux ? Est-ce logique de se tourner vers certains de ces autres marchés plus petits ?
Michael Ostrander: Absolument. Et Toronto et Vancouver joueront toujours un rôle stabilisateur important pour tout portefeuille immobilier canadien bien diversifié ou de prêts hypothécaires. Cependant, si l'on sort du Grand Toronto et du Grand Vancouver , il y a beaucoup d'opportunités à saisir pour obtenir des rendements plus élevés. Un bon exemple de cela est la stratégie immobilière à Saskatoon. Avant la pandémie, le marché des bureaux de Saskatoon était vraiment sous-approvisionné en termes de nouveaux produits de haute qualité. Il n'y avait vraiment pas eu de nouveau développement sur le marché des bureaux depuis plusieurs décennies. Et donc nous avons vu une opportunité de construire des bureaux de classe AAA, certifiés platine LEED. Maintenant, nous avons un complexe de bureaux à deux tours d'environ 400 000 pieds carrés d'espace de bureaux qui est loué à 99 %. Et encore une fois, je pense que cela montre qu'il faut donner aux locataires des options qu'ils n'avaient pas auparavant. Alors nous l'avons construit et ils sont venus et c'est très bon pour la stratégie.
David Tallman: Oh, c'est incroyable. Et j'aimerais parler peut-être d'autres types de propriétés, mais c'est tout le temps que nous avons, alors merci à vous deux. Et merci à nos téléspectateurs. Et bien sûr, si vous avez des questions, n'hésitez pas à contacter votre gestionnaire de relations et nous vous répondrons dès que possible. Merci beaucoup et passez une excellente journée.
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